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2020年青岛人评估房屋要注意什么

  

  法律对房屋评估机构的选择是如何规定的?

  当今,房屋评估机构非常的多,怎么进行选择呢?我们先来看看法律是如何规定的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”也就是说,在选定评估机构的时候是由我们被征收人先来进行选择,在不能选择的情况下,房屋征收机构才能采取其他措施进行选择。

房屋评估

  现实中如何选定评估机构?

  那么问题来了,大部分被征收人是没有进行过选定评估机构这一环节的,甚至连这个环节都不知道,那该怎么办呢?这就需要我们在房屋被列入征收范围时,一定要及时关注消息并咨询专业律师,避免错过了最佳的时机从而影响了自己的利益。

  因此,在知道可以选定评估机构时,我们一定要积极行使自己的权利,如何选择评估机构呢?最重要的是看评估资质,只有具有评估资质的评估公司做出的评估才可靠。要注意如果评估机构没有资质或者未经评估就进行征收,这样是完全不合法的。 实践中,大部分情况都是未经被征收人协商就选定了评估机构,显然这是不合法的。如此,未经被征收人协商选定的评估机构作出的评估报告在根源上就是不合法的。

  问题2

  法律对房屋评估机构的委托是如何规定的?

  《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定:“第六条房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。”也就是说,在委托评估机构的是由房屋征收部门进行委托的,房屋征收部门一般是实施征收的人民政府,有的地方也可能是由人民政府委托的房屋征收管理办公室,只有以上部门进行委托的评估才是合法有效的。 法律的规定是规定,但是有些地方进行征收时仍然是不规范的,在委托评估机构时,并非是征收部门进行的委托,而是由建设公司进行的委托。还有一些在评估报告上虽然委托人是征收部门,但在房屋征收评估委托书上不是征收部门。这显然这是不合法的。如此出具的评估报告是不能被认定的。

  问题3

  法律对房屋评估采取的方式是如何规定的?

  《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定:“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。” 在房屋征收评估报告中,一般都会在其中体现出估价的方法,大部分情况是根据市场法进行评估,也有一部分是按照成本法进行评估。虽然法律有明确的规定可以同时选用两种评估方法进行比较,分析之后来确定最后的评估结果,但现实中并没有进行如此的操作。相对来说,市场法使用的比较多,且对于我们被征收人来说也是最合理的评估方式。市场法就是对比同片区、同类型、同面积的市场房价,并且参考房屋用途、权利性质、新旧程度、建设规模、建筑结构等方面综合考虑,来确定补偿的价格。

  问题3

  房屋征收评估费用由谁来承担?  

  《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条规定:“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。” 在正常评估的情况下,评估和鉴定的费用由委托人来承担,也就是房屋征收部门(人民政府或者房屋征收办公室),也就是说,正常来说委托评估和鉴定的费用并不是我们被征收人来承担。 如果我们对评估报告存在异议,提出了复核,复核机关认为原始鉴定出现来问题,重新作出来评估结果,那么这个评估和鉴定的费用也不用我们被征收人来承担,而是由原房地产评估机构来承担。 那么复核的结果没有改变的情况由谁来承担呢?复核的结果没有改变原评估报告,那么当然也就不需要进行鉴定,我们作为被征收人当然也是不用承担费用的。

  问题4

  法律对房屋评估采取的方式是如何规定的?

  以征收决定公告日作为评估时点的情形

  人民政府在作出征收决定公告时,该公告日作为评估的可以作为评估时点,但是前提是应当尽快的与被征收人签订征收补偿安置协议。在无法签订征收补偿安置协议时,就要按照法律的规定来作出房屋征收补偿决定,这样的情况以征收决定公告日作为评估时点是没有任何问题的。

  不能以征收决定公告日作为评估时点的情形

  所有的法律规定并不能单一的进行适用,在征收时会出现各种各样的情形,而且征收工作并不是一天两天就能完成的,因此,对于征收评估的时点就应当结合《房屋征收与补偿条例》有关“公平补偿”条款进行具体分析,而不能单一的认为征收决定公告之日就是评估时点。那么什么情况下不能以征收决定公告日作为评估时点?

  首先,就是在时间上,根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定从出具评估报告之日起,应当在一年内签订房屋征收补偿安置协议或者作出房屋征收补偿决定,如果无正当理由且是不可归责于被征收人原因的情况下就不能以征收决定公告日作为评估时点。 其次,如果因征收部门的原因导致房屋征收补偿决定时点明显迟延,而在这期间房地产市场价格发生剧烈波动,按照之前的时点进行补偿会导致被征收人利益受损的情况下,也不能以征收决定公告日作为评估时点。 再次,《房屋征收与补偿条例》明确规定:“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”那么对于补偿,应当是补偿的款项已经全部支付给被征收或者周转、产权调换的房屋已经交付才叫做补偿,只是签订了征收补偿协议了是不能认定为补偿了。因此,如果签订了征收补偿协议却迟迟未支付补偿款或者交付房屋,导致被征收人的利益受损,也不能以征收决定公告日作为评估时点。 最后,征收项目大小、征收项目实施日期、实际协议签订日等其他会影响到被征收人利益的情况都应综合进行考虑来确定能都按照征收决定公告之日作为评估时点。

  问题6

  法律是如何规定房屋征收评估机构怎么样来进行评估?

  《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定:“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。”

  问题7

  房屋征收评估报告是否应当领取?

  房屋征收报告是我们最终获得补偿的关键要素,很多时候我们不应该意气用事,因为和被征收人的一些矛盾就放弃对自身有利的事情。 房屋征收评估在作出之前房地产价格评估机构会向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,初步的评估结果里面就会有房屋的价值,当分户的初步评估结果在征收范围内公示了,如果存在问题,可以要求房地产价格评估机构进行修正。 如果错过了分户的初步评估结果而不能对错误进行修改没关系,公示期满后,房地产价格评估机构就出具了整体评估报告和分户评估报告,整体评估报告和分户评估报告出来之后我们可以进行复核。 如果说我们不领取评估报告,那么征收部门很有可能会留置送达或者公告送达。留置送达或者公告送达很有可能我们无法收到评估报告,那么我们就无法行使我们提起复核的权利了。

  问题8

  法律对于评估结果申请复核是如何规定的?

  《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

  现实中如何进行操作?

  大部分情况下,对于评估结果都是我们被征收人存有异议,房屋征收部门基本上没有提出异议的情形,那么提出复核评估应该按照以下方式来进行:

  1、确定评估机构。我们对评估结果提出异议、申请复核评估,并不是向征收部门提出,法律中明确规定了申请复核评估是向房地产价格评估机构,因此我们就要确定评估机构的具体名称,评估报告中通常都会有评估机构的名称,因此可以不用担心。 2、提出复核评估的方式。很多时候我们并不懂的如何留存证据,在领取了评估报告后当场就提出了异议,但是这并不能留下证据证明我们提出过复核。虽然法律上没有明确规定,但是我们应当对自己的权利负责,应当采取书面的方式进行复核申请,书面的复核申请也不能直接交给评估公司,而是应当以快递的方式进行邮寄,以此来保存证据,证明我们的确提出了复核申请。 3、注意提出复核的时间。法律明确规定了,在收到评估报告10日内应当提出复核,因此,我们一定要关注时间节点,不能错过提出权利的时间,法律并不保护在权利上“睡觉的”人,积极维权才是最好的方式。

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