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青岛律师:口罩不要随便卖

  在当前社会居民资产配置比例中,绝大多数的城市家庭房产的占比超过50%,有些城市甚至超过70%,有多少家庭,一家人奋斗,就为了在城市有一套房子。可见房产交易对于绝大多数家庭,都是大事,风险管控显得尤为重要。
口罩买卖
 

  今天,我们先讲讲常见的一房多卖的法律风险。

  一PART首先明确两个概念

  房屋买卖合同的网签或备案是一种行政管理手段,能有效防止出卖人一房多卖或办理抵押登记,但不具有物权效力;而物权法的预告登记具有物权效力,是两个概念。从某种程度讲,已经办理网签或备案的房屋买受人的权利不能对抗已经合法占有房屋买受人的权利。就是说你买了房,虽然办理网签或备案手续,但还不一定是你的。

  二PART一房多卖合同效力问题

  (一)符合表见代理的一房多卖合同有效。(应用场景,房产中介,一手房营销代理机构)(二)经权利人追认的无权处分的一房多卖合同有效。(应用场景,共有房产、房产中介、一手房营销代理机构)(三)一房多卖的各份合同均系各方的真实意思表示,不存在无效情形及违反法律或行政法规强制性规定的情况下,各份合同有效。

  三

  PART已支付购房款的1倍赔偿

  (一)一手房一房多卖,依据合同法及商品房买卖合同司法解释的规定,买受人有权获得已支付购房款的1倍赔偿,还有权获得已支付房款的利息以及其他损失。(二)二手房一房多卖,买受人无权获得已支付购房款的1倍赔偿,除非合同另有明确约定违约责任。

  四关于一房多卖情况下,各买受人的权利保护顺位。

  已登记>合法占有>合同履行(付款多少及先后)>合同成立在先,预告登记期内,预告登记人>后登记权利人或占有人。

  五关于恶意串通先行办理变更登记的法律后果。如何理解恶意,就是故意要侵害其他买受人利益具有主观恶意。

  (一)一房多卖情况下,恶意办理变更登记的买受人的权利不能优于已经合法占有的买受人。(一、二手房均适用)(二)一房多卖情况下,出卖人恶意串通第三人签订合同并交付使用,导致原买受人无法取得房屋的,后订立的合同无效,产权变更登记当然无效。(一手房适用)

  六一房多卖风险点

  一手房

  1、开发商风险:

  (1)民事风险:开发商协助骗贷人以抵押贷款骗贷,实际上没有进行商品房买卖合同的履行,可能会存在骗贷人不仅骗取银行贷款,还可以开发商一房多卖为理由要求开发商退还已支付购房款、支付利息、赔偿损失,并要求承担已支付购房款1倍的赔偿风险。

  (2)刑事风险:因协助骗贷人,成为虚开增值税专用发票罪、骗取贷款罪、高利转贷罪、贷款诈骗罪的共犯。

  2、买受人风险:

  (1)未及时要求开发商按合同履行办理过户变更手续,开发商因债务纠纷导致合同标的房屋被保全查封,破产清算时沦为普通债权。

  (2)合同付款的条款过于严苛,导致买受人容易限于违约条款,比如付款期限过短,开发商掌握解除权。

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